Primeiro: o que é “terreno de marinha”?
Muita gente ouve esse termo achando que é só um jeito de dizer “terreno perto da praia”. Não é bem isso.
Terreno de marinha é uma faixa de terra que pertence à União (o governo federal), não a você — mesmo que você tenha comprado, pago e registrado o imóvel normalmente.
Essa faixa tem 33 metros de largura, medidos a partir de uma linha imaginária chamada “linha do preamar médio de 1831” — ou seja, o ponto até onde a maré alta chegava, em média, no ano de 1831. Sim, é uma referência histórica de quase 200 anos atrás, e ela continua sendo usada até hoje, mesmo que a paisagem da orla tenha mudado completamente desde então (aterros, avenidas, prédios).
Veja como isso funciona na prática:
A ilustração abaixo mostra a lógica: a linha de 1831 marca o início da contagem, e os 33 metros seguintes em direção ao continente são “terreno de marinha” — mesmo que hoje, na realidade, essa faixa esteja bem longe da água por causa de aterros e obras ao longo dos anos.
Imagem: Agência Câmara — Fonte: Decreto-Lei 9.760/46
Se é da União, por que as pessoas “possuem” esses imóveis?
Porque, embora o terreno seja da União, é possível ter o direito de uso dele através de um regime chamado aforamento (ou enfiteuse). Na prática, funciona assim:
- Você é dono da construção e tem o domínio útil do terreno (pode usar, morar, alugar, vender esse direito).
- A União mantém o domínio direto (a propriedade “de raiz”) do terreno.
- Por isso, quem tem imóvel em terreno de marinha paga todo ano um valor chamado foro à União — geralmente baixo.
- E sempre que esse imóvel é vendido, é devido o laudêmio.
Laudêmio: o que é, na prática
Laudêmio é a “taxa de transferência” cobrada pela União quando um imóvel em terreno de marinha muda de dono.
Como calcular: a regra mais comum é 5% sobre o valor atualizado do domínio pleno do imóvel — ou seja, sobre o valor que a União atribui ao imóvel na avaliação dela (chamada de “valor do domínio pleno”), e não necessariamente sobre o preço que você negociou com o comprador ou vendedor.
Exemplo simples: Se a União avalia o imóvel em R$ 800 mil, o laudêmio seria de aproximadamente R$ 40 mil (5%) — independente de o negócio ter sido fechado por R$ 750 mil ou R$ 900 mil.
Isso é importante porque o valor da avaliação da União pode ser diferente do valor de mercado — e essa diferença muitas vezes surpreende quem não pesquisou antes.
Por que isso importa tanto pra quem compra
Esse é o ponto que mais gera dor de cabeça: se o laudêmio (ou o foro atrasado) não for pago na hora da venda, essa dívida pode ser cobrada do novo proprietário depois — mesmo que ele não tenha sido o responsável por gerar o débito.
Ou seja: comprar um imóvel em terreno de marinha sem checar a situação da certidão enfitêutica é como comprar um carro sem checar se tem multa ou financiamento pendente — só que, aqui, os valores costumam ser bem mais altos.
Precisa verificar se o seu imóvel está em terreno de marinha?
Cada situação depende da certidão específica do imóvel e da avaliação atualizada da União — números aproximados encontrados na internet não substituem uma análise real do seu caso.
Se você está comprando, vendendo, ou simplesmente quer entender a situação de um imóvel na faixa de marinha antes de tomar uma decisão, fale com quem entende do assunto.
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Perguntas frequentes
Todo imóvel perto da praia é terreno de marinha? Não necessariamente. É preciso verificar a certidão específica do imóvel — a faixa de 33 metros parte de uma linha histórica (1831), que nem sempre corresponde à praia atual.
Quem paga o laudêmio, comprador ou vendedor? Não há regra fixa na lei — isso é definido entre as partes no contrato de compra e venda. Por isso é importante negociar esse ponto claramente antes de fechar negócio.
O laudêmio é pago toda vez que o imóvel é vendido? Sim. Diferente do foro (que é anual), o laudêmio é devido a cada transferência de propriedade do imóvel.
Existe algum jeito de “sair” do regime de terreno de marinha? Existem discussões e processos específicos sobre remição de foro (compra da propriedade plena junto à União), mas isso depende de análise caso a caso.
